Vorschriften für die Vermietung in der Valencianischen Gemeinschaft

Bevor Sie eine Immobilie in der Valencianischen Gemeinschaft anbieten, bewerben oder vermieten, ist es wichtig, die Art der Vermietung festzulegen und die geltenden Vorschriften zu kennen.

1. Arten der Vermietung in der Valencianischen Gemeinschaft

A. Touristische Vermietung (vivienda de uso turístico, VUT)

• Dauer: Maximal 10 aufeinanderfolgende Tage an denselben Mieter (das Gesetz spricht von días / Tagen, durchgehend gerechnet).
• Lizenz: Eine touristische Eintragung / Lizenz der Generalitat Valenciana ist erforderlich, und die regionale Registrierungsnummer muss in der Werbung erscheinen.
• Wichtig:
  • Wenn der Aufenthalt 11 aufeinanderfolgende Tage oder länger dauert, handelt es sich nicht mehr um eine touristische Vermietung (VUT) nach den valencianischen Tourismusvorschriften.
  • In diesem Fall unterliegt die Immobilie nicht dem spezifischen VUT-Tourismusregime, kann aber weiterhin eine Ferien- oder Saisonmiete nach anderen Vorschriften (z. B. LAU) sein.
  • Die zimmerweise touristische Vermietung ist verboten (sehr schwerwiegender Verstoß).
  • Wird die Wohnung über touristische Kanäle vermarktet (OTAs, Websites, touristische Verwalter usw.), wird der touristische Zweck in der Regel vermutet.

B. Saisonmiete (befristete Vermietung)

• Dauer: Typischerweise ab 11 Tagen bis zu einem vorübergehenden Aufenthalt, der nicht der Hauptwohnsitz des Mieters ist. „Weniger als 1 Jahr“ ist eine praktische Orientierungshilfe, keine strenge gesetzliche Obergrenze.
• Lizenz: Keine touristische (VUT-)Lizenz erforderlich, obwohl andere Vorschriften (Vertrag, Steuern, Gemeinschaftsregeln) gelten können.
• Wichtig:
  • Maßgeblich sind der Zweck des Aufenthalts und die Art der Vermarktung der Immobilie — nicht nur die Anzahl der Tage.
  • Wann gelten die Tourismusvorschriften (VUT)?
    • Wenn der Aufenthalt dem Tourismus dient (oder der touristische Zweck vermutet wird) und 10 aufeinanderfolgende Tage oder weniger dauert, gelten die valencianischen Vorschriften zur touristischen Vermietung (VUT).
    • Dauert der Aufenthalt 11 aufeinanderfolgende Tage oder länger, handelt es sich unabhängig vom Grund nicht um eine VUT.
    • Ein Kurzaufenthalt von 10 Tagen oder weniger kann dennoch eine saisonale (nicht-touristische) Vermietung sein, wenn der Zweck klar nicht touristisch ist und die Wohnung nicht als touristische Unterkunft vermarktet wird (keine OTA-/Touristenanzeige). Das ist in der Praxis eine hohe Hürde.
  • Beispiel: Eine Person aus Madrid mietet eine Immobilie für 7 Tage, um eine berufliche Prüfung abzulegen, und die Immobilie wird nicht als touristische Unterkunft beworben. Dieser Vertrag kann eine Saisonmiete und keine VUT sein. Wird derselbe Aufenthalt über Booking/Airbnb als Ferienwohnung verkauft, gelten in der Regel die Tourismusvorschriften.

C. Langfristige Vermietung (Wohnraumvermietung)

• Dauer: Der Mieter nutzt die Wohnung als Zuhause. Bei natürlichen Personen als Vermieter laufen LAU-Wohnraummietverträge typischerweise über mehrere Jahre; „mindestens 1 Jahr“ ist nur eine praktische Kurzformel.
• Lizenz: Keine touristische Lizenz erforderlich.

D. Wohnung als gewöhnlicher Wohnsitz

• Wann gilt dies?
  • Wenn der Mieter die Wohnung als seinen Hauptwohnsitz nutzt und dort dauerhaft lebt.

2. Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios):

Es gelten zwei Ebenen. Verwechseln Sie diese nicht:

• Valencianische touristische Eintragung (Decreto-ley 9/2024): Sie benötigen in der Regel eine Bescheinigung, dass Titel, Satzung oder entgegenhaltbare Gemeinschaftsbeschlüsse die nicht-gewöhnliche / touristische Nutzung nicht verbieten — d. h. das Fehlen eines Verbots, nicht immer eine positive „Erlaubnis“.
• Nationales Wohnungseigentumsgesetz (ab 3. April 2025): Für die neue touristische Nutzung in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft ist die ausdrückliche Zustimmung mit einer 3/5-Mehrheit der Eigentümer und Quoten erforderlich (Ley Orgánica 1/2025). Verlängerungen älterer Eintragungen folgen Übergangsregeln; holen Sie für Ihren Fall Rat ein.

3. Beantragung einer Lizenz für touristische Wohnungen:

Sie müssen eine declaración responsable (eigenverantwortliche Erklärung) auf der Plattform der Generalitat Valenciana einreichen. Zu den Kerndokumenten gehören:

• Bescheinigung über städtebauliche / touristische Kompatibilität: ausgestellt von Ihrer Gemeindeverwaltung.
• Declaración responsable: eine unterzeichnete Erklärung, dass die Unterkunft den rechtlichen und technischen Anforderungen entspricht (Sicherheit, Barrierefreiheit, Mindestausstattung, Versicherung, Energieausweis, Gästeregistrierungspflichten, Aktivitätszeiträume usw.).
• Katasterdaten der Immobilie.

Hinweis: Eintragungen touristischer Wohnungen sind 5 Jahre gültig und müssen im Monat vor Ablauf verlängert werden, mit einem aktualisierten kommunalen Bericht.

4. Sicherstellen, dass die Unterkunft den gesetzlichen Anforderungen entspricht:

• Barrierefreiheit: Immobilien ab Erdgeschoss + 4 (in der Praxis ab dem fünften Stock) müssen über einen Aufzug verfügen.
• Mindestausstattung:
  • Internetanschluss (sofern in der Gegend keine Abdeckung besteht, entfällt dies).
  • Klimaanlage und Heizung (Heizung mindestens im Wohn-/Esszimmer).
  • Waschmaschine, Kühlschrank, Bügeleisen, Backofen oder Mikrowelle, Dunstabzugshaube und Fernseher.
• Sicherheit:
  • Evakuierungsplan für Notfälle, sichtbar am Eingang.
  • 24-Stunden-Notruftelefon für Gäste.
  • Die Schlüsselübergabe über eine Schlüsselbox an der öffentlichen Straße (vía pública) ist verboten. Ein Empfangsservice ist erforderlich. Kommunale oder Gemeinschaftsregeln können weiter gehen; der regionale Text verbietet für sich genommen nicht jede Box in einem privaten Gemeinschaftsbereich und verlangt nicht die persönliche Begrüßung jedes Gastes bei jeder Ankunft.
• Sonstiges:
  • Die Unterkunft muss vollständig möbliert und mit Küchenutensilien und Bettwäsche ausgestattet sein.
  • Einen Erste-Hilfe-Kasten und Informationen zum nächstgelegenen medizinischen Zentrum bereithalten.
  • Die Netzspannung in der gesamten Wohnung klar angeben.
  • Steckdosen in allen Räumen; Warmwasserversorgung.

5. Haftpflichtversicherung abschließen:

Zusätzlich zur Gebäude- und Inhaltsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung verpflichtend.

6. Weitere Verpflichtungen beachten:

• Regionale Registrierungsnummer: Bei VUTs bleibt die Nummer des valencianischen Tourismusregisters in der Werbung verpflichtend.
• Nationale einheitliche Vermietungsnummer (NRA/NRUA): Diese zusätzliche nationale Nummer, eingeführt ab dem 2. Januar 2025 über den spanischen One-Stop-Shop, wurde vom spanischen Obersten Gerichtshof (STS 620/2026 vom 19. Mai 2026) aufgehoben. Gastgeber sollten eine zweite nationale Anzeigennummer nicht als aktuelle Verpflichtung behandeln. Der Datenaustausch der Plattformen (VUDA / EU-Vorschriften) kann weiterhin gelten — siehe Abschnitt 7.
• Steuern: Stellen Sie die korrekte Zahlung der Steuern auf Mieteinnahmen sicher.
• Kommunale Vorschriften: Prüfen Sie die spezifischen örtlichen Regeln Ihrer Gemeinde (z. B. Planung oder Kompatibilität in Jávea/Xàbia).

7. Bußgelder bei Nichteinhaltung:

Tourismusverstöße in der Valencianischen Gemeinschaft werden als geringfügig, schwerwiegend und sehr schwerwiegend eingestuft. Bußgelder für schwerwiegende und sehr schwerwiegende Verstöße können je nach Fall von etwa 10.000 € bis zu 600.000 € reichen. Nicht jeder Verstoß beginnt bei 10.000 €.

Für aktuelle Informationen: Wenden Sie sich an die Generalitat Valenciana oder konsultieren Sie einen spezialisierten Rechtsberater. Offizieller Text: Decreto-ley 9/2024 (BOE/DOGV).

Zusammenfassung

Um touristische Ferienunterkunft (VUT) anzubieten, müssen Sie:

• Die Art der Vermietung festlegen (touristisch, saisonal oder langfristig).
• Die Regeln der comunidad / LPH prüfen (kein Verbot +, bei neuen VUTs ggf. ausdrückliche 3/5-Zustimmung).
• Eine touristische Eintragung bei der Generalitat Valenciana beantragen und die regionale Tourismusnummer in Anzeigen angeben.
• Sich nach STS 620/2026 nicht auf eine zweite nationale „einheitliche Registrierungsnummer“ verlassen.
• Sicherstellen, dass die Unterkunft den gesetzlichen Anforderungen entspricht (Barrierefreiheit, Ausstattung und Sicherheit).
• Eine Haftpflichtversicherung abschließen.
• Gäste über SES.Hospedajes registrieren und Mieteinnahmen korrekt erklären.

Pflicht zur Meldung von Änderungen der Art und der Vermietungszeiträume:

Als Vermieter einer touristischen Unterkunft in der Valencianischen Gemeinschaft müssen Sie den Zeitraum der touristischen Tätigkeit im regionalen Tourismusverfahren angeben und aktuell halten. Sie dürfen die Wohnung nur während der erklärten touristischen Zeiträume als VUT vermarkten. Die Nutzung als gewöhnliche oder saisonale Wohnung während eines erklärten touristischen Zeitraums kann die Eintragung gefährden.

Änderungen vornehmen

Für Buchungen von 10 Tagen oder weniger mit touristischem Zweck (oder touristischer Vermarktung) gelten die valencianischen VUT-Vorschriften. Aufenthalte von 11 aufeinanderfolgenden Tagen oder mehr sind keine VUTs.

• Touristische Vermietungen von 10 Tagen oder weniger (touristischer Zweck / Vermutung) fallen in die Kategorie „touristische Vermietungen“ (VUT).
• Vermietungen von 11 Tagen oder mehr sind keine VUTs; sie werden typischerweise als saisonale oder sonstige nicht-touristische Vermietungen behandelt.

Sie müssen nicht für jede einzelne Buchung eine Änderung melden. Sie müssen jedoch die erklärte Tätigkeitsart und die Zeiträume aktuell halten, wenn sich der Saisonplan ändert (touristisch vs. Eigengebrauch vs. keine Vermietung vs. saisonal).

Was passiert, wenn Sie die Änderungen nicht übermitteln?

Sind Ihre Vermietungsinformationen nicht aktuell, kann dies zu Bußgeldern oder sogar zum Verlust Ihrer touristischen Eintragung führen. Melden Sie Änderungen der Generalitat Valenciana über die offiziellen Tourismusverfahren, wenn sie eintreten oder für die Saison geplant sind.

Wie mit unvorhergesehenen Änderungen umgehen?

Vermietungszeiträume schwanken oft mit der Nachfrage. Eine Mietagentur oder ein Channel-Manager kann Ihnen helfen, erklärte Zeiträume und Gästedaten in Ordnung zu halten. Das ist operative Unterstützung — keine rechtliche Garantie und kein Ersatz für die eigene Compliance des Eigentümers.

Zusammenfassung

Als Eigentümer einer VUT in der Valencianischen Gemeinschaft müssen Sie die Generalitat über die der touristischen Vermietung, anderen Nutzungen oder der Nichtvermietung zugeordneten Zeiträume informiert halten. Aktualisieren Sie dies, wenn sich der Plan für die Saison ändert.

Wesentliche Punkte:

• Für Vermietungszeiträume von 10 Tagen oder weniger mit touristischem Zweck (oder touristischer Anzeige) gilt die Kategorie „touristische Vermietung“ (VUT).
• Für Zeiträume von 11 Tagen oder mehr ist die Vermietung keine VUT (typischerweise saisonal / sonstig). Ein Aufenthalt von 10 Tagen oder weniger kann ebenfalls saisonal sein, wenn er klar nicht-touristisch ist und nicht als Tourismus vermarktet wird.
• Aktuelle erklärte Zeiträume helfen, Bußgelder zu vermeiden und schützen Ihre touristische Eintragung.

Pflicht zur Registrierung von Gästen in Ferienwohnungen

1. Pflicht zur Gästeregistrierung

Alle Gäste, die in der Unterkunft übernachten, müssen registriert werden (Königliches Dekret 933/2021). Das schließt Kinder ein. Reisende ab 14 Jahren legen in der Regel ihren eigenen Ausweis vor und unterschreiben; Daten jüngerer Kinder werden von einer begleitenden erwachsenen Person angegeben.

2. Registrierung beim Innenministerium

Die Registrierungen müssen über das zentrale System des Innenministeriums (SES.Hospedajes) erfolgen. Das alte System über die Nationalpolizei oder die Guardia Civil wird nicht mehr verwendet (mit begrenzten Sonderregimen in einigen anderen Regionen, die für Alicante/Jávea nicht relevant sind).

Schritte zum Zugang zum System:

• Registrierung als Eigentümer oder Verwalter: Beantragen Sie die Registrierung beim Innenministerium über die offizielle SES.Hospedajes-Website.
• Erforderliche Dokumente:
  • Identifikation (Reisepass oder NIE/DNI).
  • Eigentumsnachweise der Unterkunft oder ein Mietvertrag / Verwaltermandat, wenn Sie Verwalter sind.
  • Gültige touristische Vermietungseintragung der Generalitat Valenciana (für VUTs).
• Zugang zur Plattform: Nach der Genehmigung erhalten Sie die Zugangsdaten zum Meldesystem für Reisende.

3. Zu registrierende Informationen über den Gast

• Persönliche Daten:
  • Vor- und Nachname
  • Geburtsdatum
  • Staatsangehörigkeit
  • Ausweisnummer und Dokumentenart (z. B. Reisepass oder Personalausweis)
• Informationen zum Aufenthalt:
  • Anreise- und Abreisedatum
• Überprüfung: Bei der Ankunft müssen Gäste ihren Ausweis vorlegen, damit Sie ihre Identität überprüfen können.

4. Meldepflicht innerhalb von 24 Stunden

Sie müssen über SES.Hospedajes innerhalb von 24 Stunden melden:

• die Buchung / den Vertrag (und Stornierungen); sowie
• den Check-in / Beginn des Aufenthalts mit den Gästedaten.

Dies kann manuell über die Online-Plattform oder automatisiert über eine kompatible Softwarelösung erfolgen.

5. Aufbewahrungspflicht

Eigentümer sind verpflichtet, eine Kopie des Gästeregisters, physisch oder digital, für mindestens 3 Jahre aufzubewahren.

6. Datenschutz und Privatsphäre

Stellen Sie sicher, dass Daten gemäß der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO/GDPR) verarbeitet werden. Daten müssen sicher gespeichert und nur von autorisiertem Personal eingesehen werden.

7. Kontrollen und Sanktionen

Behörden können Kontrollen durchführen, um die Einhaltung zu prüfen. Bußgelder sind gestaffelt. Häufig genannte Richtwerte für diese Pflicht im Bereich der Bürgerischen Sicherheit: geringfügig etwa 100–600 €, schwerwiegend etwa 601–30.000 €, und höher bei sehr schwerwiegenden Fällen. Gehen Sie nicht davon aus, dass jeder Verstoß 600–30.000 € kostet.

8. Weitere Informationen und Unterstützung

Offizieller Einstieg: https://hospedajes.ses.mir.es/

Im Zweifel wenden Sie sich an einen Rechtsberater oder einen spezialisierten Vermietungsservice.

Zusammenfassung

Registrieren Sie alle Reisenden über SES.Hospedajes (nicht über die alten Polizeiportale). Melden Sie Buchungen und Anreisen innerhalb von 24 Stunden, bewahren Sie Unterlagen 3 Jahre auf und wenden Sie die DSGVO/GDPR an. Dies ist eine nationale Pflicht; sie gilt in der Valencianischen Gemeinschaft, einschließlich Jávea.

Pflichten der Plattformen zur Übermittlung von Informationen an die spanische Steuerverwaltung

Was ist Modelo 238 und warum ist es für Eigentümer von Ferienwohnungen wichtig?

Wenn Sie eine Ferienwohnung in Spanien über Online-Plattformen wie Airbnb, VRBO, Booking.com oder ähnliche vermieten, kann Modelo 238 für Sie relevant sein. Es handelt sich um eine Informationsmeldung für die spanische Steuerverwaltung (AEAT), damit sie von digitalen Plattformen gemeldete Einkünfte einsehen kann (DAC7). Hier eine einfache Erklärung.

Ist Modelo 238 verpflichtend?

Modelo 238 ist eine verpflichtende Meldung für Plattformbetreiber (Vermittler), nicht für den einzelnen Vermieter. Es hat das frühere Plattform-Informationsmodell (179) ersetzt. Plattformen reichen Modelo 238 jährlich ein (z. B. waren Daten für das Kalenderjahr 2025 Anfang 2026 fällig), nicht monatlich.

Hilfeseite: AEAT Modelo 238.

Welche Informationen werden geteilt?

Modelo 238 enthält typischerweise:

• Immobiliendetails:
  • Vollständige Adresse der Immobilie.
  • Katasterreferenz (soweit verfügbar).
• Informationen zum Eigentümer:
  • Name und NIF oder NIE des Inhabers.
• Vermietungsdetails:
  • Vermietungszeitraum.
  • Erhaltener Gesamtpreis.
• Zusätzliche Leistungen: z. B. Reinigung, Wäscheverleih usw., soweit von der Plattform gemeldet.

Müssen Sie selbst etwas tun?

Als Vermieter reichen Sie Modelo 238 nicht selbst ein. Das ist die Pflicht der Plattform. Sie müssen dennoch:

• Ihre Angaben auf der Plattform korrekt und aktuell halten.
• Ihre Mieteinnahmen bei der AEAT mit den entsprechenden Steuerformularen erklären (z. B. Modelo 210 für die meisten Nichtansässigen ohne Betriebsstätte).

Warum ist das wichtig?

Modelo 238 ermöglicht der Steuerverwaltung den Abgleich von Plattformeinkünften mit Ihrer Erklärung. Die AEAT kann in der Regel etwa vier Jahre zurückgehen. Bewahren Sie Buchungen, Rechnungen und Bankunterlagen auf.

Was passiert, wenn Sie Ihre (Eigentümer-)Pflichten nicht erfüllen?

Das Unterlassen der Erklärung von Mieteinnahmen kann zur Folge haben:

• Steuerfestsetzungen, Zuschläge und Zinsen; Strafen hängen vom Einzelfall ab (behandeln Sie „150 %“ nicht als Standardtarif).
• Steuerprüfungen.
• In schwerwiegenden Fällen mögliche Auswirkungen auf die touristische Eintragung — das ist nicht bei jedem Steuerproblem automatisch der Fall.

Wie erfüllen Sie Ihre Pflichten?

Wir empfehlen Ihnen:

• Ihre Einkünfte erfassen: Führen Sie eine detaillierte Aufzeichnung von Reservierungen, Einnahmen und Ausgaben.
• Ihre Einkünfte melden: Nutzen Sie das passende Steuerformular, z. B. Modelo 210 für Nichtansässige.
• Beratung einholen: Konsultieren Sie einen auf spanische Vorschriften spezialisierten Steuerberater.

Zusammenfassung

Modelo 238 ist für Vermietungsplattformen verpflichtend und wird jährlich eingereicht. Als Vermieter bleiben Sie dafür verantwortlich, Ihre Einkünfte korrekt bei der AEAT zu erklären.

MwSt-/USt-Vorschriften für touristische und kurzfristige Vermietungen in Spanien

1. Der rechtliche Rahmen für die MwSt/USt auf Mieten in Spanien

Die Vermietung von Immobilien in Spanien wird durch das Gesetz 37/1992 (LIVA) und seine Durchführungsvorschriften geregelt. Wohnraumvermietungen sind grundsätzlich von der MwSt/USt befreit. Vermietungen mit hotelähnlichen Leistungen unterliegen der MwSt/USt, in der Regel mit 10 %.

AEAT-Leitlinien: MwSt/USt auf touristische Apartments.

Anwendbare MwSt-/USt-Sätze

2.1. Vermietung mit hotelähnlichen Leistungen — 10 % MwSt/USt

Wenn der Übernachtungsaufenthalt hotelgewerbliche Leistungen umfasst, wie regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern während des Aufenthalts, Empfang oder ähnliche hotelähnliche Betreuung, gilt der ermäßigte MwSt-/USt-Satz von 10 %.

2.2. Vermietung ohne Hotelleistungen

Kurz- oder langfristige Vermietungen ohne diese hotelähnlichen Leistungen sind grundsätzlich von der MwSt/USt befreit. End-/Anfangreinigung und die Bereitstellung von Wäsche bei Beginn/Ende des Aufenthalts reichen in der AEAT-Praxis in der Regel allein nicht aus, um den Aufenthalt als hotelähnliche Leistung zu qualifizieren.

3. Praktische Beispiele

• Nur Endreinigung / Wäsche bei Übergabe: oft weiterhin MwSt-/USt-befreit (mit Ihrem Berater bestätigen).
• Wöchentliche Reinigung und Bettwäschewechsel während des Aufenthalts: typischerweise 10 % MwSt/USt.
• Separate Zusatzleistungen (Frühstück, Ausflüge usw.): können als Nebenleistungen mit 21 % besteuert werden. Behandeln Sie 21 % nicht als den Standard-MwSt-/USt-Satz für den touristischen Aufenthalt selbst.

4. Weitere Informationen

• Spanische Steuerbehörde (sede): https://sede.agenciatributaria.gob.es/
• Rechtstexte: Gesetz 37/1992 und Durchführungsvorschriften.
• Verbindliche Auskünfte der Generaldirektion für Steuern.

Zusammenfassung

• Hotelähnliche Leistungen während des Aufenthalts: 10 % MwSt/USt.
• Ohne diese Leistungen: grundsätzlich befreit.
• Separate Extras: können 21 % betragen.
• Gesellschafts- / Untervermietungsstrukturen: Die MwSt-/USt-Behandlung ist einzelfallabhängig; holen Sie Rat ein. Gehen Sie nicht davon aus, dass immer 21 % gelten.

Konsultieren Sie stets einen Steuerberater, um die Einhaltung sicherzustellen.

Besteuerung von Ferienvermietungen in Spanien

Wenn Sie eine Ferienwohnung in Spanien vermieten, müssen Sie bestimmte steuerliche Pflichten erfüllen. Überblick über die Regeln (stets mit einem Berater bestätigen):

1. Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien

Für Nichtansässige (die nicht in Spanien leben):

• Steuerpflicht: Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, aber Einkünfte aus einer spanischen Immobilie erzielen, müssen Sie darauf die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) zahlen (es sei denn, es liegt eine Betriebsstätte vor — dann gelten andere Regeln).
• Steuersatz (Kapitaleinkünfte, ohne PE):
  • Ansässige der EU/EWR (einschließlich Island und Norwegen; die AEAT-Praxis bezieht oft auch Liechtenstein ein): 19 % des Nettoeinkommens (abzugsfähige Ausgaben können abgezogen werden).
  • Ansässige außerhalb der EU/EWR: 24 % des Bruttoeinkommens (grundsätzlich kein Abzug von Ausgaben).

Für Ansässige (die in Spanien leben):

• Mieteinnahmen fließen in die persönliche Einkommensteuer (IRPF) ein und werden progressiv besteuert. Kombinierte staatliche + regionale Sätze liegen oft in einer Spanne von etwa 19 % bis 47 %, abhängig vom Gesamteinkommen und der Skala der Autonomen Gemeinschaft (Valencia kann leicht abweichen).

2. Abzugsfähige Ausgaben (Nichtansässige)

Für EU-/EWR-Ansässige (einschließlich Island und Norwegen):

Abzugsfähige Ausgaben können abgezogen werden, sodass die Steuer auf das Nettoeinkommen erhoben wird. Typische Posten sind:

• Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit der Immobilie.
• Instandhaltung und Reparaturen (keine größeren Verbesserungen).
• Gebühren der Eigentümergemeinschaft.
• Grundsteuer (IBI) und andere lokale Steuern.
• Versicherungen (z. B. Gebäude- und Inhaltsversicherung).
• Wasser- und Energiekosten (nur für den Zeitraum, in dem die Wohnung vermietet war).
• Abschreibung der Bausubstanz (in der Regel 3 % des Bauwerts, ohne Grundstück).

HINWEIS: Viele Ausgaben sind nur anteilig für die Tage abzugsfähig, an denen die Immobilie vermietet war.

Für Ansässige außerhalb der EU/EWR:

• Grundsätzlich kein Abzug von Ausgaben. Die Steuer wird auf das Bruttoeinkommen mit 24 % erhoben.

3. Verwaltungs- und steuerliche Pflichten

• Spanische Steuerbehörde (Hacienda): Nichtansässige müssen identifiziert sein (NIE/NIF), um erklären zu können.
• Modelo 210: übliches Formular für Nichtansässige zur Erklärung von Mieteinnahmen (ohne PE).
• Vermietungslizenz: In der Valencianischen Gemeinschaft ist eine VUT-Eintragung für touristische Aufenthalte von 10 Tagen oder weniger erforderlich. Prüfen Sie Ihre Autonome Gemeinschaft.
• MwSt/USt: siehe Abschnitt 5. Hotelähnliche Leistungen → typischerweise 10 % MwSt/USt; ohne diese Leistungen grundsätzlich befreit.
• Tourismussteuer: In einigen Regionen verpflichtend (z. B. Katalonien, Balearen). Die Valencianische Gemeinschaft erhebt derzeit keine allgemeine Übernachtungstourismussteuer (2026).

Weitere Details: AEAT IRNR — touristische Apartments.

Zusammenfassung

• Steuersätze: EU-/EWR-Nichtansässige: 19 % auf Netto; andere Nichtansässige: 24 % auf Brutto.
• Ausgabenabzug: grundsätzlich nur für EU-/EWR-Nichtansässige, und nur bestimmte Ausgaben, oft anteilig.
• Reichen Sie die korrekten Formulare ein und halten Sie die regionale VUT-Eintragung, wenn Sie als touristische Unterkunft tätig sind.

Was ist die Ventanilla Única (One-Stop-Shop) für befristete und Ferienvermietungen in Europa?

Europäischer Rahmen

Die EU-Verordnung 2024/1028 zielt darauf ab, Kurzzeitvermietungsdaten in den Mitgliedstaaten vergleichbar zu machen und den Informationsaustausch zwischen Plattformen und Behörden zu unterstützen. Spanien hat ein digitales Fenster (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, VUDA) und zeitweise eine nationale Registrierungsnummer eingeführt.

Was in Spanien weiterhin gilt (Stand September 2026)

• Regionale Lizenz / Eintragung: In der Valencianischen Gemeinschaft müssen VUTs weiterhin im Registro de Turismo eingetragen sein und diese regionale Nummer in der Werbung angeben.
• Nationale einheitliche Registrierungsnummer (Registro Único / NRA–NRUA): Der Oberste Gerichtshof hat dieses staatliche Register und die Pflicht, diese nationale Nummer als Voraussetzung für die Listung auf Plattformen zu erlangen, aufgehoben (STS 620/2026, 19. Mai 2026; veröffentlicht im BOE). Gastgebern sollte nicht gesagt werden, dass sie derzeit eine zweite nationale Anzeigennummer einholen müssen.
• VUDA / Plattformmeldung: Datenaustauschpflichten für Plattformen und die statistische Nutzung des Fensters wurden nicht vollständig aufgehoben. Plattformen müssen möglicherweise weiterhin Daten übermitteln. Das ist nicht dasselbe wie eine einmalige nationale Registrierung des Gastgebers „statt in Valencia“.

Urteil: BOE-A-2026-12300 (STS 620/2026).

Was das für Eigentümer bedeutet

• Halten Sie Ihre valencianische touristische Eintragung aktuell.
• Warten Sie nicht auf eine separate nationale NRA und bewerben Sie sie nicht als aktuelle gesetzliche Anforderung.
• Rechnen Sie damit, dass Plattformen weiterhin Daten (Steuer und/oder Belegung) nach weiterhin geltenden EU-/spanischen Vorschriften erheben und weiterleiten.

Frühere Zeitachse (nur zur Einordnung)

Das spanische Umsetzungs-Königliche Dekret sah einen Beginn ab dem 2. Januar 2025 vor, mit praktischen Auswirkungen oft ab dem 1. Juli 2025 beschrieben. Der nationale Nummernanteil dieses Designs ist das, was der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 aufgehoben hat. Stellen Sie diese nationale Nummer-Pflicht von 2025 nicht als geltendes Recht dar.

Zusammenfassung

Die EU will vergleichbare Kurzzeitvermietungsdaten. In Spanien ist nach STS 620/2026 die regionale Tourismusnummer weiterhin der Anzeigencode für valencianische VUTs. Die zusätzliche nationale einheitliche Registrierungsnummer ist keine aktuelle Verpflichtung. Plattformen können weiterhin Daten über verbleibende VUDA-/EU-Mechanismen austauschen.

Spezifische Vorschriften für Unterkünfte in einer Eigentümergemeinschaft

Wenn Ihre Wohnung in einem Gebäude mit einer comunidad de propietarios in der Valencianischen Gemeinschaft liegt und Sie sie touristisch als VUT vermieten möchten, müssen Sie das Decreto-ley 9/2024 vom 2. August des Consell sowie die nationalen Wohnungseigentumsregeln einhalten.

1. Antrag auf Eintragung einer touristischen Vermietung

Sie müssen eine declaración responsable bei der Generalitat Valenciana einreichen, mit einer kommunalen Bescheinigung, dass die Immobilie mit touristischer Nutzung vereinbar ist (informe de compatibilidad urbanística / turística). Die Immobilie muss Hygiene-, Komfort- und Sicherheitsstandards erfüllen (Anhang III).

2. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

• Valencianisches DR: eine Bescheinigung, dass Satzung/Titel die nicht-gewöhnliche touristische Nutzung nicht verbieten (Art. 23.l). Für Wohnungen, die bereits vor DL 9/2024 eingetragen waren, sind die Verlängerungsregeln bei dieser Bescheinigung flexibler — kein Blankoscheck auf Dauer.
• Nationale LPH (ab 3. April 2025): Die neue touristische Nutzung benötigt in der Regel die ausdrückliche 3/5-Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Eigentümer und Quoten). Das ist strenger als „solange es nicht verboten ist“.

3. Gültigkeit und Verlängerung der Eintragung

Die Eintragung ist fünf Jahre gültig und muss im Monat vor Ablauf verlängert werden, mit einem aktualisierten kommunalen Kompatibilitätsbericht und den dann erforderlichen Unterlagen (einschließlich eigentümergemeinschaftsbezogener Nachweise, soweit anwendbar).

4. Schlüsselboxen

Anhang III verbietet die Schlüsselübergabe über Boxen an der öffentlichen Straße. Ein Empfangsservice ist erforderlich. Zusätzliche Verbote in Gemeinschaftsbereichen oder die Pflicht, jeden Gast persönlich zu begrüßen, können in kommunalen oder Gemeinschaftsregeln bestehen — sie sind im regionalen Text von Anhang III nicht klar so geschrieben. Übertreiben Sie nicht.

5. Maximale Vermietungsdauer (VUT)

Touristische Vermietungen (VUT) sind auf Aufenthalte von bis zu 10 aufeinanderfolgenden Tagen an denselben Mieter begrenzt. Längere Aufenthalte sind keine VUTs; es gelten andere (typischerweise LAU-saisonale) Regeln.

6. Eigentumsübertragung

Beim Verkauf der Immobilie muss der neue Eigentümer eine neue declaración responsable einreichen. Die bestehende Eintragung ist nicht übertragbar.

7. Mindestanforderungen an die Unterkunft

• Ein Evakuierungsplan an der Wohnungstür.
• Steckdosen in allen Räumen.
• Warmwasserversorgung.
• Eine vollständig ausgestattete Küche.
• Heizung mindestens im Wohn-/Esszimmer.
• Internetanschluss (sofern in der Gegend keine Abdeckung besteht, entfällt dies).
• Ein Erste-Hilfe-Kasten.
• Detaillierte Informationen zum nächstgelegenen medizinischen Zentrum.

8. Einhaltung kommunaler Vorschriften

Gemeinden können zusätzliche Planungsbeschränkungen auferlegen. Prüfen Sie die örtlichen Regeln Ihres Rathauses (z. B. Ajuntament de Xàbia/Jávea).

Offizieller Text: Decreto-ley 9/2024, vom 2. August, des Consell. Diese Seite dient der Information, nicht der Rechtsberatung — bestätigen Sie vor dem Handeln mit einem spezialisierten Berater.